Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? Kiracı ve Ev Sahibi İçin Zorunlu Alanlar, Depozito ve Teslim Tutanağı

Kira sözleşmesini hazırlamak için önce kiraya veren, kiracı ve taşınmaz bilgilerini eksiksiz yazın; ardından aylık kira bedeli, ödeme günü, kira süresi, depozito ve gider paylaşımını açıkça belirleyin. Sözleşmeyi taraflar imzaladıktan sonra anahtar teslimini ayrı bir teslim tutanağıyla kayda alın. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeye yazılan her madde geçerli olmayabilir; emredici hukuk kuralları tarafların yazdığı hükmün önüne geçebilir.

Hızlı ve güvenli sıra şöyledir:

1. Tarafların kimlik ve iletişim bilgilerini doğrulayın.
2. Kiralananı açık adresi ve mümkünse bağımsız bölüm bilgisiyle tanımlayın.
3. Kira, ödeme yöntemi, başlangıç tarihi, süre, depozito ve masrafları yazın.
4. Demirbaş listesini, sayaç değerlerini ve anahtarları teslim tutanağına ekleyip imzalayın.

Kira sözleşmesi hazırlarken mutlaka yer vermeniz gereken alanlar

Konut kira sözleşmesi için kanunda tek tip bir form zorunluluğu bulunmaz. Ancak tarafların ne üzerinde anlaştığını ispatlamayı kolaylaştıran temel alanlar mutlaka açık olmalıdır.

• Kiraya veren bilgileri: Ad soyad veya tüzel kişi unvanı, T.C. kimlik numarası ya da vergi numarası, tebligat adresi ve iletişim bilgisi.
• Kiracı bilgileri: Ad soyad, T.C. kimlik numarası, tebligat adresi ve iletişim bilgisi.
• Kiralananın açık tanımı: İl, ilçe, mahalle, cadde veya sokak, bina ve daire numarası; varsa bağımsız bölüm bilgisi.
• Kullanım amacı: Konut, işyeri veya başka bir kullanım amacı. Konut olarak kiralanan yerin işyeri gibi kullanılması ayrıca değerlendirilmesi gereken bir değişiklik yaratabilir.
• Başlangıç tarihi ve kira süresi: Teslim günü ile kira ilişkisinin başlangıç gününü aynı veya farklı yazacaksanız bunu açıkça belirtin.
• Aylık kira bedeli ve ödeme günü: Tutarı hem rakamla hem yazıyla yazın. Örneğin: “Aylık kira bedeli 25.000 TL (yirmi beş bin Türk lirası) olup her ayın en geç 5. günü kiraya verenin bildirdiği banka hesabına yatırılır.”
• Ödeme yöntemi: Banka hesabı, açıklama biçimi ve mümkünse IBAN. Elden ödeme tercih edilirse her ödeme için tarih, tutar ve imzalı makbuz düzenleyin.
• Aidat, abonelik ve diğer giderler: Apartman aidatı, elektrik, su, doğalgaz, internet ve benzeri kalemlerden hangisinin kim tarafından ödeneceğini ayrı ayrı yazın.
• Depozito: Tutar, yatırma şekli ve iade süreci.
• Teslim durumu: Anahtar sayısı, sayaç değerleri, demirbaşlar, görünür hasarlar ve fotoğraf ekleri.
• İmzalar: Her iki tarafın imzası ile sözleşme tarihi. Ekler de taraflarca imzalanmalı veya paraflanmalıdır.

Kira sözleşmesi adım adım nasıl hazırlanır?

1. Tarafları ve yetki durumunu doğrulayın

Kiraya verenin taşınmaz maliki olup olmadığını veya malik adına işlem yapma yetkisini kontrol edin. Birden fazla malik varsa tüm maliklerin imzası ya da temsil yetkisini gösteren belgenin bulunması ileride uyuşmazlık riskini azaltır.

Kiracı bir şirketse şirket unvanını, vergi numarasını ve imza yetkilisini; kiracı birden fazla kişiyse tüm kiracıların bilgilerini ve imzalarını sözleşmeye ekleyin. Bir kişinin yalnızca “kefil” olarak yazılması ile “kiracı” olarak yazılması aynı sonuçları doğurmaz; taraf sıfatlarını karıştırmayın.

2. Kiralananı ve kullanım amacını belirsiz bırakmayın

“İstanbul’daki daire” gibi genel ifadeler yerine açık adres kullanın. Depo, otopark, bahçe, eşyalı kullanım, ortak alan kullanımı veya özel demirbaşlar varsa bunları da yazın.

Eşyalı bir dairede sadece “eşyalı teslim edildi” cümlesi yeterli koruma sağlamaz. Örneğin buzdolabı, çamaşır makinesi, kombi kumandası, klima kumandası, yatak, masa ve anahtarlar; adet ve görünür durum notuyla listelenmelidir.

3. Kira bedelini ve ödeme kaydını anlaşılır biçimde yazın

Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme kanalı açık olmalıdır. Banka yoluyla ödeme, ödeme tarihini ve tutarını belgelemek bakımından pratik bir yöntemdir. Açıklama kısmına “2026 Ekim kira bedeli” gibi ayı gösteren bir not yazılması, ödeme kayıtlarının ayrıştırılmasını kolaylaştırır.

Örnek: Kira başlangıcı 1 Ekim ise, “Kira bedeli her ayın 1 ila 5. günleri arasında banka yoluyla ödenir” ifadesi; “ay başında öder” ifadesinden daha az tartışma yaratır.

Yenilenen dönemlerde kira artışının nasıl değerlendirileceği de sık sorulur. Konut kira bedelindeki artış sınırının güncel yasal çerçevesi için kira artış oranı hesaplama rehberini ayrıca inceleyin. Sözleşmeye hukuka aykırı veya belirsiz bir artış maddesi yazmak, bu maddeyi güvenli hâle getirmez.

4. Depozitoyu kanuni sınır ve saklama yöntemiyle belirleyin

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli kararlaştırılmışsa bu bedel üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvence bakımından kanunda bankada saklamaya ilişkin özel düzenleme bulunur.

Bu nedenle sözleşmeye yalnızca “3 kira depozito alındı” yazmayın. Tutarı, yatırıldığı tarihi, hesabı ve dekont bilgisini kayda geçirin. Depozitonun kira borcuna kendiliğinden mahsup edileceği varsayımına dayanmayın; mahsup veya iade sürecinde tarafların yazılı mutabakatı önem taşır.

Kira ilişkisi bittiğinde depozitonun iadesi, kesinti tartışmaları ve banka hesabı süreci için kiracı depozito iadesi rehberine bakın.

5. Aidat, abonelik ve bakım sorumluluklarını ayırın

Sözleşmede “tüm giderler kiracıya aittir” demek yerine kalemleri ayırın. Örneğin olağan kullanım kaynaklı elektrik, su, doğalgaz ve internet giderleri ile bina aidatının nasıl ödeneceğini belirtin. Büyük onarım, demirbaş yenileme veya yapısal sorunlar konusunda tarafların kanundan doğan hak ve yükümlülükleri olabileceğini unutmayın.

Kiracı taşındıktan sonra elektrik aboneliği açılacaksa süreç, gerekli belgeler ve güvence bedeli uygulaması için elektrik aboneliği alma rehberinden yararlanın.

6. Teslim tutanağını sözleşmenin eki yapın

Teslim tutanağı, kira sözleşmesinin en işlevsel tamamlayıcısıdır. Özellikle eşyalı evlerde ve sayaçların kiracı adına devredilmediği durumlarda önem kazanır.

Teslim tutanağına şunları ekleyin:

• Teslim tarihi ve saati
• Elektrik, su ve doğalgaz sayaç değerleri
• Teslim edilen anahtar, kumanda ve kartların sayısı
• Duvar, zemin, kapı, pencere, beyaz eşya ve mobilyaların görünür durumu
• Tespit edilen hasarlar veya eksikler
• Tarihli fotoğraf ve video ekleri
• Tarafların imzaları

Yaygın hata: Sözleşmeyi imzalayıp teslim tutanağını daha sonra hazırlamaktır. Teslim anındaki durum unutulabildiği veya tartışmalı hâle gelebildiği için tutanağı anahtar teslimiyle aynı gün imzalayın.

Örnek kira sözleşmesi maddesi nasıl yazılır?

Kısa, ölçülebilir ve yoruma kapalı ifadeler kullanın. Aşağıdaki örnekler doldurulabilir şablon değil, yazım mantığını göstermek içindir:

• Kira bedeli: “Aylık kira bedeli 25.000 TL’dir. Kiracı, bedeli her ayın en geç 5. günü banka yoluyla öder.”
• Süre: “Kira ilişkisi 1 Ekim 2026 tarihinde başlar. Sözleşme, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kanuni düzenlemeler saklı kalmak üzere bir yıllık dönem için yapılmıştır.”
• Depozito: “Güvence bedeli 50.000 TL’dir. Ödeme ve saklama kaydı banka dekontu ile belgelenecektir.”
• Teslim: “Kiralanan, ekli teslim tutanağında belirtilen sayaç değerleri, demirbaşlar ve anahtarlar ile teslim edilmiştir.”

Örnekteki tutarlar yalnızca yazım biçimini göstermek içindir. Kendi kira bedelinize, ödeme gününüze ve taşınmazın özelliklerine göre gerçek bilgileri kullanın.

Kira sözleşmesinde geçersiz veya sorunlu olabilecek maddelere dikkat edin

Kira sözleşmesinde imza bulunması, her hükmün otomatik olarak uygulanacağı anlamına gelmez. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kanundan doğan korumasını ortadan kaldıran veya belirsiz bırakılan hükümler uyuşmazlık yaratabilir.

Şu yaklaşımlardan kaçının:

• Boş bırakılmış satırlara sonradan bilgi eklenmesine izin vermek
• Kira tutarını yalnızca rakamla yazmak
• Depozitonun alındığını dekontsuz veya makbuzsuz bırakmak
• Teslim edilen eşya ve anahtarları saymamak
• “Kiracı her türlü masraftan sorumludur” gibi sınırı belirsiz ifadeler kullanmak
• Kanuni artış sınırını dikkate almayan peşin artış taahhütleri yazmak
• Tahliye, cezai şart veya kefalet gibi yüksek sonuç doğurabilecek maddeleri anlamadan imzalamak

Kefalet, erken tahliye, tahliye taahhüdü, geçmiş borç iddiası veya ciddi hasar uyuşmazlığı gibi özel bir durum varsa imza öncesinde somut belgeyle bir hukuk uzmanından görüş alın.

İmzadan önce kira sözleşmesi kontrol listesi

• Tarafların adı, kimlik bilgisi ve tebligat adresi doğru mu?
• Kiralananın açık adresi ve varsa bağımsız bölüm bilgisi yazıyor mu?
• Kira tutarı rakamla ve yazıyla aynı mı?
• Ödeme günü ve banka hesabı açık mı?
• Depozito tutarı, dekontu ve saklama yöntemi kayda alındı mı?
• Aidat ve aboneliklerin sorumlusu belirtildi mi?
• Demirbaş listesi, sayaç değerleri ve anahtar sayısı eklendi mi?
• Boş alanlar çizilerek kapatıldı mı?
• Her sayfa taraflarca paraflandı mı, ekler imzalandı mı?
• Her taraf imzalı bir nüsha aldı mı?

Kiraya veren açısından kira gelirinin vergisel bildirimi ayrı bir süreçtir. Gerekli olması hâlinde kira beyannamesi rehberinden devam edin.

Sözleşme imzalandıktan sonra yapılacaklar

İmzalı sözleşmenin ve teslim tutanağının taranmış kopyasını iki taraf da saklamalıdır. Kira, depozito ve abonelik işlemlerine ilişkin dekontları aynı dosyada toplamak sonraki kontrolleri kolaylaştırır. Taşınmazın ilk günkü durumunu gösteren fotoğrafları değiştirilmeden saklayın.

Konut kira sözleşmelerinde temel çerçeve için Türk Borçlar Kanunu’nun kira ve güvence bedeline ilişkin hükümleri esas alınmalıdır. Kanun değişikliği, somut olayın özelliği veya tarafların özel durumu sonucu etkileyebileceğinden, imzadan önce güncel metni kontrol edin.

Sıkça Sorulan Sorular

Kaynaklar ve son kontrol

• Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun)
• Mevzuat Bilgi Sistemi