Kısa cevap
Kira artış oranı hesaplamasında temel formül Yeni kira = Eski kira + (Eski kira × uygulanabilir artış oranı / 100) şeklindedir.
Kira artış oranı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kural olarak yenileme döneminde geçerli olan 12 aylık TÜFE ortalaması tavan alınarak hesaplanır. Temel formül şöyledir: Yeni kira = Eski kira + (Eski kira × uygulanabilir artış oranı / 100). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile, Türk Borçlar Kanunu’ndaki sınır nedeniyle bu oran her durumda otomatik uygulanmaz.
Hızlı kontrol:
- Önce kira sözleşmesinin yenileme tarihini bulun.
- Sonra o tarihte kullanılabilecek TÜİK 12 aylık TÜFE ortalamasını kontrol edin.
- Sözleşmedeki artış oranı ile TÜFE tavanını karşılaştırın.
- Uyuşmazlık varsa ödeme yapmadan veya talepte bulunmadan önce yazılı kayıt, sözleşme ve gerekirse hukuki görüşle ilerleyin.
| Durum | Kısa kural |
|---|---|
| Sözleşmede artış oranı var | TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. |
| Sözleşmede artış oranı yok | Kira bedeli, TÜFE sınırı ve hakkaniyet çerçevesinde belirlenir. |
| 5 yıl dolmuş veya yenilenmiş sözleşme | Rayiç kira ve taşınmazın durumu gibi unsurlar devreye girebilir. |
| “%25 sınırı” sorusu | Geçici konut kira sınırı dönemsel bir düzenlemeydi; güncel işlemde resmi mevzuat ve son durum kontrol edilmelidir. |
İçindekiler
- Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
- Kira artış oranında TÜFE hangi şekilde dikkate alınır?
- Sözleşmede yazan kira artış oranı her zaman geçerli mi?
- Kira artış hesaplama adımları: ev sahibi ve kiracı için kontrol listesi
- 5 yıl dolduysa kira artış oranı hesabı nasıl değişir?
- Kira artış oranında en sık yapılan hatalar
- Ev sahibi-kiracı anlaşmazlığında hangi adım mantıklı olur?
- Kira artış oranı hesabında resmi veri nasıl kontrol edilmeli?
- Sıkça Sorulan Sorular
- Kira artış oranı hangi formülle hesaplanır?
- Kira artışında aylık TÜFE mi, 12 aylık TÜFE ortalaması mı kullanılır?
- Sözleşmede TÜFE’den yüksek artış oranı yazıyorsa ne olur?
- Kasım ayı kira artış oranı nasıl bulunur?
- 5 yıl dolduktan sonra kira artışı sadece TÜFE ile mi sınırlıdır?
- %25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?
- Kaynaklar
Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Kira artış hesaplama için önce üç bilgi gerekir: mevcut kira bedeli, sözleşmenin yenileme tarihi ve uygulanabilir artış oranı. Uygulanabilir oran çoğu durumda TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasıdır; ancak sözleşmedeki oran daha düşükse düşük oran esas alınabilir.
Basit hesap:
- Mevcut aylık kira bedelini yazın.
- Uygulanabilir artış oranını belirleyin.
- Mevcut kirayı bu oranla çarpın.
- Çıkan artış tutarını mevcut kiraya ekleyin.
Örnek hesap, yalnızca yöntemi göstermek içindir:
- Mevcut kira: 20.000 TL
- Uygulanabilir artış oranı: %40
- Artış tutarı: 20.000 × 40 / 100 = 8.000 TL
- Yeni kira: 20.000 + 8.000 = 28.000 TL
Bu örnekte oran varsayımsaldır. Gerçek hesapta kullanılacak oran, yenileme döneminde resmi olarak açıklanmış TÜFE verisi ve sözleşme hükümlerine göre kontrol edilmelidir.
Kira artış oranında TÜFE hangi şekilde dikkate alınır?
Kira artışında sık yapılan hata, aylık TÜFE oranı ile 12 aylık TÜFE ortalamasını karıştırmaktır. Kira artışında bakılması gereken veri, genel kural olarak 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimidir.
Türk Borçlar Kanunu madde 344, yenilenen kira dönemlerinde tarafların anlaşmasının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini düzenler. Bu nedenle yalnızca “bu ay enflasyon kaç çıktı?” sorusuna bakmak yeterli değildir.
Kısa ayrım:
| Karıştırılan veri | Kira hesabında anlamı |
|---|---|
| Aylık TÜFE | Fiyatların bir ayda ne kadar değiştiğini gösterir; kira tavanı için tek başına yeterli değildir. |
| Yıllık TÜFE | Son 12 ayın aynı ayına göre değişimi gösterir; kira hesabındaki tavanla aynı şey değildir. |
| 12 aylık TÜFE ortalaması | Kira artışı hesabında temel alınan ana veridir. |
TÜİK verisi aylık açıklandığı için yenileme tarihine en yakın açıklanmış veri dikkate alınır. Örneğin sözleşme Kasım ayında yenileniyorsa, “Kasım ayı kira artış oranı” aranırken Kasım başında yayımlanmış son resmi TÜFE bültenindeki 12 aylık ortalama kontrol edilir. Tarih, ödeme günü ve sözleşme dili uyuşmuyorsa bu nokta ayrıca değerlendirilmelidir.
Sözleşmede yazan kira artış oranı her zaman geçerli mi?
Sözleşmede “her yıl %70 artış yapılır” gibi bir hüküm bulunsa bile, bu hüküm TÜFE 12 aylık ortalamasını aşıyorsa aşan kısım bakımından risk doğurur. Çünkü kira artış oranı yalnızca tarafların yazdığı oranla değil, kanuni sınırla birlikte değerlendirilir.
Üç yaygın senaryo:
| Sözleşme hükmü | TÜFE tavanı | Uygulamada dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Sözleşme oranı TÜFE’den düşük | TÜFE’den düşük oran | Sözleşmedeki düşük oran uygulanabilir. |
| Sözleşme oranı TÜFE’den yüksek | TÜFE tavanı | Aşan kısım tartışmalı hâle gelebilir. |
| Sözleşmede oran yok | TÜFE sınırı ve hakkaniyet | Taraflar anlaşamazsa uyuşmazlık doğabilir. |
Bu nedenle ev sahibi de kiracı da yalnızca sözleşmedeki yüzdeye bakarak işlem yapmamalıdır. Önce kanuni tavan, sonra sözleşme ve ödeme dönemi birlikte okunmalıdır.
Kira artış hesaplama adımları: ev sahibi ve kiracı için kontrol listesi
Aşağıdaki kontrol listesi, kira artış oranı hesaplanırken pratik bir sıralama sağlar:
- Sözleşme başlangıç ve yenileme tarihini bulun. Artış genellikle her ay değil, kira döneminin yenilenmesinde gündeme gelir.
- Mevcut kira bedelini netleştirin. Aidat, depozito, fatura veya ek ödeme kira bedeline karıştırılmamalıdır.
- TÜİK’te 12 aylık ortalama TÜFE verisini kontrol edin. Güncel veri için TÜİK enflasyon ve fiyat istatistikleri sayfası kullanılabilir.
- Sözleşmedeki artış maddesini okuyun. Yazılı oran, TÜFE tavanından düşük mü yüksek mi kontrol edin.
- Hesabı yazılı yapın. Eski kira, oran, artış tutarı ve yeni kira ayrı ayrı gösterilmelidir.
- Anlaşmazlık ihtimalini önden yönetin. Mesaj, dekont, ihtar veya arabuluculuk süreci gibi kayıtlar önem taşıyabilir.
Örnek yazılı hesap formatı:
| Kalem | Tutar / oran |
|---|---|
| Eski kira | 20.000 TL |
| Uygulanabilir artış oranı | %40 varsayım |
| Artış tutarı | 8.000 TL |
| Yeni kira | 28.000 TL |
Bu tablo bir karar değil, hesap şablonudur. Gerçek oranın mutlaka ilgili yenileme dönemindeki resmi veriyle teyit edilmesi gerekir.
5 yıl dolduysa kira artış oranı hesabı nasıl değişir?
Kira ilişkisinde beş yılın dolması önemli bir eşiktir. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yalnızca standart TÜFE artışı değil; taşınmazın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet gibi unsurlar da kira tespitinde gündeme gelebilir.
Bu, ev sahibinin tek taraflı olarak istediği rayiç kirayı hemen uygulayabileceği anlamına gelmez. Aynı şekilde kiracının da her durumda yalnızca önceki yılın TÜFE oranıyla sınırlı kalacağını varsayması doğru olmayabilir. Beş yıl eşiğinde konu çoğu zaman kira tespit davası, arabuluculuk veya tarafların yazılı anlaşması çerçevesinde değerlendirilir.
Kısa karar matrisi:
| Soru | Ne anlama gelir? |
|---|---|
| Sözleşme 5 yıldan kısa mı? | Genel TÜFE tavanı daha belirleyicidir. |
| 5 yıl doldu mu? | Rayiç ve taşınmazın durumu tartışmaya açılabilir. |
| Taraflar anlaşabiliyor mu? | Yazılı mutabakat uyuşmazlık riskini azaltır. |
| Dava veya arabuluculuk gündemde mi? | Hukuki süreler ve deliller önem kazanır. |
Kira artış oranında en sık yapılan hatalar
Kira artış oranı hesaplanırken uyuşmazlıkların önemli kısmı hesap makinesinden değil, yanlış varsayımdan çıkar. En yaygın hatalar şunlardır:
- Aylık enflasyon oranını kira artış oranı sanmak: Kira hesabında temel veri 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.
- Sözleşmedeki yüksek oranı otomatik geçerli kabul etmek: Kanuni tavan ayrıca kontrol edilmelidir.
- Artışı yıl içinde birkaç kez yapmak: Kira artışı normalde yenileme dönemiyle bağlantılıdır.
- Aidatı kira bedeline ekleyerek artış hesaplamak: Kira, aidat ve yan giderler ayrı kalemlerdir.
- %25 sınırının hâlâ her sözleşmeye uygulanacağını varsaymak: Geçici sınırlar tarih ve kapsam bakımından ayrıca kontrol edilmelidir.
- Rayiç kirayı doğrudan yeni kira saymak: Özellikle beş yıl eşiği, dava ve hakkaniyet değerlendirmesi gerektirebilir.
Ev sahibi-kiracı anlaşmazlığında hangi adım mantıklı olur?
Kira artışı konusunda anlaşmazlık varsa ilk adım, oran tartışmasına girmeden önce hesabı şeffaflaştırmaktır. Taraflar aynı veri setine bakmadığında uyuşmazlık büyür.
Pratik sıra:
- Sözleşme tarihini ve artış maddesini birlikte kontrol edin.
- TÜİK’in ilgili dönem 12 aylık ortalama verisini yazılı olarak belirtin.
- Eski kira, artış tutarı ve yeni kirayı ayrı gösterin.
- Karşı tarafın itiraz gerekçesini yazılı isteyin.
- Süreç uyuşmazlığa dönerse arabuluculuk ve hukuki yol seçeneklerini değerlendirin.
Ev sahipleri için kira artışı, kira gelirinin vergisel yönünden ayrı düşünülmelidir. Kira geliri beyanı konusunda ayrıca Kira Beyannamesi 2026 rehberi üzerinden beyan süreci kontrol edilebilir.
Kira artış oranı hesabında resmi veri nasıl kontrol edilmeli?
Kira artış hesabında iki ana kaynak öne çıkar: kanuni sınır için Türk Borçlar Kanunu, oran verisi için TÜİK. Kanun hangi sınırın geçerli olduğunu, TÜİK ise hesapta kullanılacak enflasyon verisini gösterir.
Kontrol ederken şu ayrımı koruyun:
- Kanun metni, artışın hangi sınır içinde kalacağını gösterir.
- TÜİK verisi, ilgili dönemdeki 12 aylık ortalama oranı gösterir.
- Sözleşme, tarafların daha düşük veya kanuna uygun bir oran belirleyip belirlemediğini gösterir.
- Beş yıl ve üzeri ilişkilerde kira tespiti ayrıca hukuki değerlendirme gerektirebilir.
Bu rehberdeki hesap yöntemi genel bilgilendirme amacı taşır. Kira ilişkisinin başlangıç tarihi, taşınmazın niteliği, sözleşme dili, dava veya arabuluculuk durumu sonucu değiştirebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira artış oranı hangi formülle hesaplanır?
Kira artışında aylık TÜFE mi, 12 aylık TÜFE ortalaması mı kullanılır?
Sözleşmede TÜFE’den yüksek artış oranı yazıyorsa ne olur?
Kasım ayı kira artış oranı nasıl bulunur?
5 yıl dolduktan sonra kira artışı sadece TÜFE ile mi sınırlıdır?
%25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?
Önemli noktalar
- Kira artışında kullanılan TÜFE verisi: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artışı için genel tavan, 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranıdır; aylık TÜFE tek başına kira artış oranı değildir.
- Sözleşmede yüksek oran yazması: Kira sözleşmesinde TÜFE 12 aylık ortalamasından yüksek artış oranı yazması, bu oranın her durumda geçerli olacağı anlamına gelmez.
- Beş yıl eşiği: Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet unsurları kira tespitinde dikkate alınabilir.
- Güncel oran kontrolü: Kira artışında kullanılacak gerçek oran sözleşmenin yenileme tarihine bağlı olduğu için TÜİK’in ilgili dönem 12 aylık ortalama TÜFE verisi kontrol edilmelidir.
Son kontrol ve güncellik
- Son kontrol: 2026-06-24.
- Kira artışında kullanılacak oran aylık TÜİK verilerine ve sözleşmenin yenileme tarihine göre değişir. Bu nedenle işlem yapmadan önce ilgili dönem verisi yeniden kontrol edilmelidir.
- Yeniden kontrol tetikleyicisi: TÜİK aylık TÜFE verisi açıklandığında, kira mevzuatında değişiklik olduğunda veya geçici kira artış sınırı yeniden düzenlendiğinde içerik güncellenmelidir..
Kaynak notu
- Türk Borçlar Kanunu madde 344, yenilenen kira dönemlerinde artış anlaşmasının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemeyeceğini düzenler.
- Kira hesabında aylık TÜFE değil, 12 aylık ortalama TÜFE verisi kontrol edilmelidir.
- Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde emsal kira ve taşınmazın durumu gibi unsurlar ayrıca gündeme gelebilir.
- Güncel oranlar aylık değiştiği için gerçek işlemde TÜİK’in ilgili dönem verisi yeniden kontrol edilmelidir.